Jean-François Martin Publié le 30 août 2007 - Mis à jour le 13 janvier 2020
Obligatoires pour une transparence totale lors des ventes, les diagnostics immobiliers doivent être faits avant la signature. Avoir réalisé un diagnostic immobilier permet au vendeur de certifier le bon état du bien qu’il vous propose. Par contre, si certains diagnostics présentent un mauvais bilan, l’acquéreur a toujours la possibilité de se rétracter dans les délais mentionnés dans l’avant-contrat ou la promesse de vente.
En 2012, de nombreuses modifications en matière de diagnostic immobilier visant à rendre les diagnostics plus clairs pour les particuliers et à renforcer leur fiabilité.
Diagnostic plomb / le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) remplace depuis le 1er janvier 2012 le diagnostic plomb.
Diagnostic termites / nouvelle norme NF P 03-201 pour le diagnostic termites en vigueur depuis le 1er juillet 2012 : modification du périmètre d'investigation, rapport de diagnostic et mentions obligatoires.
Diagnostic amiante - décret n°2011-629 du 3 juin 2011 / renforcement de la législation depuis février 2012 visant à des analyses plus minutieuses étant donné les risques sur la santé avec par ex 3 catégories bien distinctes listées pour les matériaux contenant de l'amiante et devant être contrôlés : flocages/calorifugeages/faux plafonds, repérage avant démolition et repérage étendu..
DPE ou Diagnostic de Performance Energétique / depuis janvier 2012, mise en place d'un plan de fiabilisation du diagnostic de performance énergétique en 6 grands axes principaux :
1 - une transparence accrue des données et des explications précises : ajout d'une fiche technique au DPE permettant de mieux comprendre les écarts entre la consommation réelle et la consommation conventionnelle;
2 – une meilleure méthode de calcul qui prend désormais en compte des données telles que les lames d'air sur les fenêtres double-vitrage, la ventilation hybride, les chaudières électrogènes.
3 – diminution du nombre des logiciels autorisés à réaliser des DPE;
4 – obligation pour tous les diagnostiqueurs de fournir à l'ADEME les DPE réalisés pour une meilleure stratégie locale et nationale;
5 – formation des diagnostiqueurs (formation continue et formation préalable) et niveaux de difficultés des examens accrus;
6 – contrôle plus performant des diagnostiqueurs : mise en place d'un annuaire des diagnostiqueurs, visite sur site systématique lors de tout processus de certification.
Qui réalise les diagnostics immobiliers ?
Comme tous documents officiels, les diagnostics immobiliers doivent être effectués par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et souscrivant une assurance qui leur permet d’intervenir et de couvrir les conséquences de leurs engagements, sauf en ce qui concerne le diagnostic « risques naturels ».
>Attention : depuis le 1er novembre 2007, les intervenants devront être certifiés par l’organisme COFRAC (comité français d’accréditation).
Rappel
* Diagnostic de performance énergétique obligatoire
Selon les cas
* Logement construit avant le 1er janvier 1949. Risque de présence plomb
* Logement construit avant le 1er janvier 1997. Recherche d’amiante
* Logement situé dans une zone à risque (voir préfecture). Termites et xylophages
* Logement situé dans un plan de prévention des risques technologiques ou naturels, état des risques naturels et technologiques
* Logement situé dans une copropriété. Mesurage de la surface (loi Carrez)
* Logement construit il y a plus de 15 ans. Diagnostic électrique
* Logement construit il y a plus de 15 ans. Installation de gaz
Quel est le prix des diagnostics immobiliers ?
Les tarifs des diagnostics immobiliers n’étant pas réglementés, ils peuvent varier d’un professionnel à l’autre.
Vous avez donc intérêt à vous adresser à plusieurs professionnels et à comparer, avant de vous engager, les prestations qui vous sont proposées. Faites faire deux à trois devis si les prix vous semblent farfelus, certaines agences immobilières vous proposent les services de leur contacts, sachez qu 'aucune obligation ne vous lie avec l'un ou l'autre.
Quelques devis de diagnostics obtenus appartement de 100m2
Plomb = 250€
Amiante = 130€
Dpe = 200€
Electricité = 130€
Diagnostic immobilier : le diagnostic gaz
Depuis le 1er novembre 2007, l’installation intérieure de gaz de plus de 15 ans sera soumise à un contrôle systématique.
Ce document (valable 3 ans) relatant de l’état de cette installation, est dû par le vendeur. S’il se trouve dans l’incapacité de vous le fournir, il ne pourra s’acquitter de possibles vices cachés.
Deux documents peuvent tenir lieu de diagnostic :
Ce que comprend ce document :
Il doit contenir un descriptif complet des appareils de chauffage et répondre à ces quelques questions, sans que les installations soient démontées :
Le diagnostic de performance énergétique
Mis en place pour comparer et estimer les performances énergétiques du logement et informer le futur propriétaire ou locataire de certaines recommandations pour les améliorer, le DPE reste un document personnalisé qui diffère suivant le type de logement.
Il s'agit d'une évaluation de la performance énergétique d’une habitation qui est calculée selon une méthode définie par le ministère du logement, ou qui est basée sur la consommation référence des trois dernières années.
Ce diagnostic immobilier donne une estimation chiffrée de la consommation et de son impact sur l’environnement.
7 classes de A à G , graduent la consommation:
Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne pourra, de ce fait, se retourner contre le vendeur, après une vente !
Il est obligatoire lors de la vente de maisons individuelles et de tous bâtiments clos et couverts.
Par contre, les bâtiments provisoires (utilisés pendant 2 ans maximum) ainsi que ceux ayant une S.H.O.B. inférieure à 50m², les bâtiments inscrits au patrimoine,les locaux sans système de chauffage ou ne possédant qu’une cheminée à foyer ouvert, ne sont pas soumis à cette norme !
Valable dix ans, ce diagnostic est applicable :
Le diagnostic termites
Valable 6 mois, le diagnostic termites est obligatoire en cas de vente d’un bâtiment bâti (individuel ou collectif) dans les zones faisant l’objet d’un arrêté préfectoral.
Etabli par un expert, il doit être annexé à l’acte de vente.
Dans le cas contraire et en cas de présence manifeste de termites, l’acquéreur a la possibilité de se retourner contre le vendeur et de le tenir responsable.
Qui contacter ?
Il vous sera remis un descriptif du bien, suivi d’une liste détaillée des éléments infestés par les termites.
Dans le cas d’un logement endommagé, vous devez obligatoirement faire une déclaration en mairie dans le mois suivant le diagnostic !
Conseil diagnostic :
Si le diagnostic n’est pas réalisé lors du compromis, pensez à prévoir soit une clause suspensive, soit soustraire au prix de vente le coût des réparations, soit que le vendeur vous garantisse les travaux nécessaires, soit l’annulation du compromis.
Le diagnostic plomb
Tous les bâtiments construits avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique, sont soumis au diagnostic plomb. Il porte sur les parties privatives à usage d’habitation, ainsi que sur les éléments extérieurs comme les volets, portes, etc.
Pour information : en ce qui concerne les immeubles, tous les syndicats devront fournir au plus tard le 12 août 2008, le diagnostic concernant les parties communes.
Contenu diagnostic plomb ?
Il s’agit de mesurer la quantité de plomb de tous les revêtement de l’habitation, ce qui permettra de connaître immédiatement les risques liés à la concentration du plomb. Cependant, il n’y a aucune obligation de recherche de plomb dans les canalisations.
Quel délai ? Quelles obligations ?
Le diagnostic plomb doit dater de moins d’un an et doit être annexé au compromis ou promesse de vente.
Si le risque est réel mais inférieur au seuil réglementaire, il sera annexé au dossier technique lors de chaque vente.
Si le risque est supérieur au seuil, le propriétaire doit en informer les occupants et les professionnels intervenant pour les travaux, et procéder à des travaux appropriés pour assainir.
Si le risque est inférieur, le vendeur est exonéré de tous risques.
Le diagnostic des risques naturels et technologiques
Pour quels bâtiments ?
Depuis le 1er juin 2006, si l’immeuble (maison ou immeuble collectif) ou le terrain se situe dans une zone à risques (sismiques, naturels, technologiques, etc.), un état des risques doit être annexé au compromis.
Contenu diagnostic risques naturels et technologiques ?
Ce document présente la situation du bâtiment par rapport à ces risques potentiels, ce qui vous permettra, par exemple, de placer votre habitation de manière sécurisée, si vous faites construire !!!!
Quel délai ? Quelles obligations ?
Il doit être établi moins de 6 mois avant la promesse ou l’acte de vente. Il s’agit d’un document réglementaire que vous pouvez récupérer en mairie, à la préfecture ou sur internet (http://www.ecologie.gouv.fr/). Le vendeur est le responsable du document, c’est pourquoi il peut le faire réaliser par un professionnel.
Si après la promesse de vente, on s’aperçoit que la parcelle sur laquelle est implanté le bâtiment est inscrite dans une zone à risques, le vendeur est obligé de présenter par écrit l’ensemble des sinistres dont il a connaissance et qui ont fait l’objet d’une indemnisation au titre de catastrophe naturelle ou technologique, depuis 1992.
Si l’état des risques ou même le courrier informatif des sinistres connus depuis 1992 ne sont pas fournis lors de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix fixé lors du compromis.
Diagnostic technique
Toujours dans un souci de totale transparence, depuis le 1er novembre 2007, l’ensemble des diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites, installations intérieures de gaz, performance énergétique, et bientôt l’état de l’installation électrique) devront être regroupés dans un dossier appelé « diagnostic technique ».
Si certains documents viennent à manquer lors de la signature de l’acte de vente, le vendeur ne peut s’affranchir d’éventuels vices cachés. Aucune compensation ne pourra être demandée excepté pour les risques naturels où l'acheteur peut demander au juge la résolution du contrat ou une compensation financière.
