Jean-François Martin Publié le 16 octobre 2007 - Mis à jour le 05 janvier 2022
Leprix du foncier et donc des terrains constructibles pose dans de nombreuses régions de France un gros problème pour les primo-accédants, et plus encore pour les foyers à revenu modeste. Nouvel outil simulateur de prix terrain appart maison dans votre département.
Une nouveauté de taille quand même : la crise immobilière étant passée par là, de nombreuses communes ont baissé la taille minimum du terrain constructible, un mal pour un bien....
Terrain constructible : Que dit la loi ?
Rappelons-le, il n'y a pas de taille minimum théorique pour une terrain constructible à moins que la commune ne soit dotée d'un PLU précisant une surface minimum de construction, notamment lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un assainissement non collectif (article L. 123-1 du Code de l’urbanisme). Mais pour les autres cas, la seule limite est le respect des règles suivantes : pas de permis de construire pour des projets de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Donc pour une parcelle de 100m2, si l'assainissement collectif est possible et que le projet n'est ni farfelu, ni dangereux ou insalubre, vous devriez obtenir votre permis, ce qui pour les futurs propriétaires peu fortunés est une bonne nouvelle.
Le prêt immobilier, d’une durée de 40 ans, va se généraliser (il est vrai qu’au Japon, on voit des prêts de 50, 60 ou 80 ans !) et, une fois le terrain acheté, le budget construction est bien entamé !
Petit tour d'horizon du prix des terrains constructibles en France
Notre dossier fait un tour du prix des terrains en France, région par région, en incluant les « spots » comme les terrains les plus reculés, ce qui donne parfois des écarts de prix de 1 à 40 ! Les chiffres donnés sont basés sur une étude réalisée sur des terrains de 500 à 4000m2 constructibles et ne comprenant pas les frais de notaires.
Une grande disparité nationale du prix des terrains constructibles
Les prix des terrains varient en fonction de la région, et on verra clairement que la proximité des bassins d’emploi fait monter le prix du m2. Les régions les plus chères sont, assez normalement, l’Ile de France et la région PACA. La question qui se pose alors est la suivante : vaut-il mieux habiter loin de son travail, sur un grand terrain moins cher à l’achat, ou payer son terrain plus cher et limiter les trajets ?
La question est posée et y répondre n’est pas simple ; en effet, le prix du carburant est et deviendra de plus en plus cher, la fatigue des trajets et la dangerosité étant également des éléments à prendre en compte.
A l’inverse, le terrain à 250€/m² pour une surface de 800m² représente déjà un budget de 200 000€; si la construction revient à 150 000€, on atteint un budget de 350 000€. Si votre apport est de 50 000€, vous devrez donc prendre un crédit immonbilier 300 000€, ce qui, sur 30 ans à 4%, représente 1400€/ mois environ. En comptant qu’il est fortement déconseillé de s’endetter à plus de 40% des revenus du ménage, cela veut donc dire que ce type de solution est réservé a des ménages ayant plus de 3200€ de revenu mensuel !
Doit-on s'éloigner des grandes villes en France pour trouver un prix plus abordable, pour un terrain constructible ?
Le prix de la construction ne variera pas mais votre budget passera de 350 000 à 230 000 et les remboursements, avec toujours un apport de 50 000€, ne seront plus que de 840€ par mois sur 30 ans ! Mais à cela il faut rajouter les déplacements.
Votre terrain constructible est à côté des transports en commun : vous perdrez du temps mais les frais seront limités.
Votre terrain n’est pas desservi par les transports en commun : nécessité d’avoir un ou plusieurs véhicules. Si vous faites 80km par jour, votre consommation se montera approximativement annuellement à 1500€ par an, sans compter les frais d’entretien de votre véhicule. Rapporté à une durée de 30 ans, on atteint 45 000 euros; si vous possédez deux voitures, le calcul est vite fait, l’économie est nulle ! Et dans ce calcul, on ne tient pas compte de la potentielle explosion du prix du carburant, de l’usure véhicule et de la fatigue.
En conclusion : plus qu’un choix uniquement économique, habiter loin de son lieu de travail peut être un choix de cadre de vie, ou la volonté de posséder un grand terrain, à moins, bien sûr, de pouvoir travailler à domicile ou dans une région rurale.
Hausse régulière de prix des terrains constructibles en France
La France a subi ces dernières années une forte hausse des prix des terrains et pourtant elle reste dans la moyenne européenne... Au classement des villes les plus chères, on trouve en tête Londres avec un achat moyen de 480 000€, puis Luxembourg, Berne, Dublin, Madrid et Paris. La tendance est variable en Europe mais un ralentissement des prix est quand même constaté, sauf peut être en Angleterre.
La France, avec 98 habitants au km² en moyenne, est cependant confrontée à une répartition sur le territoire très peu homogène : 30 ou 40 habitants au km² en Corse ou dans le Limousin contre 912 en Ile de France, soit 23 fois plus ! Ce qui donne des disparités de prix de terrain au m2 énormes (de 1 à 60 !) et ne parlons pas du prix du m2 sur le marché du bâti neuf avec des prix record à Neuilly par exemple culminant à 7550€ le m² ou dans le centre de Paris à 10 000e le m² !
La France possède encore des terrains constructibles et le pourcentage de la population propriétaire est bien inférieur à la moyenne européenne (56% contre 65%), avec en tête les Espagnols qui possédent leur logement à 84%. Un marché, déjà en pleine expansion, qui a de beaux jours devant lui.
Carte du prix des terrains constructibles en France
| Limousin | minimum : 17€/m² maximum : 60€/m² |
| Auvergne | minimum : 7€/m² maximum : 200€/m² |
| Franche Comté | minimum : 12€/m² maximum : 120€/m² |
| Bourgogne | minimum : 17€/m² maximum : 160€/m² |
| Basse Normandie | minimum : 10€/m² maximum : 150€/m² |
| Languedoc-Roussillon | minimum : 70€/m² maximum : 350€/m² |
| Poitou Charente | minimum : 16€/m² maximum : 290€/m² |
| Haute-Normandie | minimum : 17€/m² maximum : 200€/m² |
| Pays de la Loire | minimum : 30€/m² maximum : 240€/m² |
| Centre | minimum : 25€/m² maximum : 260€/m² |
| Picardie | minimum : 20€/m² maximum : 250€/m² |
| Midi Pyrénées | minimum : 21€/m² maximum : 400€/m² |
| Champagne-Ardennes | minimum : 10€/m² maximum : 250€/m² |
| Corse | minimum : 27€/m² maximum : 400€/m² |
| Alsace | minimum : 30€/m² maximum : 200€/m² |
| Aquitaine | minimum : 10€/m² maximum : 400€/m² |
| Lorraine | minimum : 40€/m² maximum : 250€/m² |
| Nord | minimum : 33€/m² maximum : 300€/m² |
| Rhône-Alpes | minimum : 50€/m² maximum : 400€/m² |
| Bretagne | minimum : 50€/m² maximum : 400€/m² |
| PACA | minimum : 49€/m² maximum : 540€/m² |
| Ile de France | minimum : 80€/m² maximum : 500€/m² |
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