Droit, bon à savoir

Le permis de construire pour les constructions existantes

Il peut être pensé à tord que le permis de construire n'est obligatoire que pour les nouvelles constructions. C'est une erreur dans la mesure où ce permis peut également être exigé pour tous les travaux concernant :

- l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 40m² de surface plancher. C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable

- le changement de destination d'une construction (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,

- la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

En cas de refus de délivrance d'un permis de construire, vous disposez d'un droit de recours gracieux, hiérarchique et enfin contentieux. En cas de problèmes, n'hésitez pas à contacter un professionnel.

Posez vos questions en ligne

Vous avez des questions juridiques concernant cet article ou tout autre domaine ? Notre équipe d'experts vous répond en 24/48h maximum.

Gabriel Seignalet pour http://www.information-juridique.com

Réserves émises lors de la réception des travaux

Une fois les travaux terminés, lors de l'établissement du procès verbal de réception des travaux, des réserves peuvent être émises par le maitre d'œuvre.

Dans ce cas, il faut savoir que le constructeur dispose d'un délai de 60 jours pour mettre la construction en conformité avec la demande formulée par le maitre d'œuvre. Ce n'est qu'au terme de ces modifications que ce dernier a l'obligation de verser les 5% du montant de la construction. En cas de problème, n'hésitez pas à consulter un juriste professionnel.

Le contrat de construction

Le contrat de construction est un élément essentiel dans la construction de tout immeuble. A ce titre, il convient d'en examiner précisément tous les points.

En cas de problème d'incompréhension à l'égard de telle ou telle clause, il ne faut pas hésiter à s'en référer à un professionnel du Droit (www.information-juridique.com).

Ainsi par exemple, si vous souhaitez conclure le contrat de construction parallèlement à l'acte d'achat du terrain, il peut être intéressant d'insérer dans le contrat de construction une clause suspensive prévoyant que le contrat ne sera valable que lorsque vous deviendrez propriétaire du terrain.

En synthèse, la négociation du contrat ne doit surtout pas être faite à la légère, chaque point pouvant faire l'objet d'une discussion.

La garantie décennale

La garantie décennale est une garantie d’ordre public qui ne peut, à ce titre, être écartée par une clause contraire. Elle s’applique dès lors que les travaux sont réalisés par une entreprise et protège le maître d’œuvre contre les dommages, qu’il résulte d’une malfaçon ou d’un vice du sol, et qui ont pour effet d’affecter l’immeuble de sorte qu’ils le rendent « impropre à sa destination ».
Cette garantie est source de nombreuses difficultés et nécessite, en cas de problème, de prendre contact avec un juriste professionnel.

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable est un document que les particuliers qui souhaitent apporter des modifications à leur habitation, ont l'obligation de remplir et de déposer auprès de la mairie de leur domicile. Ce document est obligatoire pour les travaux de faible importance.

Une déclaration préalable doit être déposée avant d'édifier toute construction nouvelle créant une surface de plancher supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 40m², tout agrandissement d'une construction entraînant la création d'une surface plancher de -de 40m², toute modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment, tout changement de destination d'un bâtiment (par exemple transformation d'un local commercial en local d'habitation). Cette formalité s'impose même si le changement de destination n'implique pas de travaux.

Gabriel Seignalet pour http://www.information-juridique.com

Posez vos questions en ligne

Vous avez des questions juridiques concernant cet article ou tout autre domaine ? Notre équipe d'experts vous répond en 24/48h maximum.

Le viager

Avantages et limites
Communément appelé « vente en viager », cette vente d’un type particulier s’apparente en réalité à une vente avec réserve d’usufruit.

Le contrat de « vente viagère » peut se définir comme un contrat par lequel une partie (le vendeur) vend la nue propriété de son bien à une autre personne (l’acheteur) à charge pour lui de verser une rente viagère.

Le montant de cette indemnité est déterminé d’un commun accord entre les parties. Cependant il existe des règles de calcul pour calculer l’indemnité en fonction de l’âge du locataire, des courbes relatives au taux de mortalité etc.

Même si le plus souvent, un contrat de vente viager prend la forme d’un usufruit.

Il est toutefois possible d’acheter un bien en viager « vide ». Dans ce cas, la vente viagère s’apparente à une vente tout ce qu’il y a de plus classique à ceci prés que le prix, au lieu d’être versé une fois dans son intégralité, va prendre la forme d’une rente viagère.

Ce contrat présente des avantages pour chacune des parties Pour le vendeur, vendre en viager permet de s'assurer une rente jusqu'à la fin de ses jours. Les revenus procurés par la vente sont généralement bien plus importants que si le logement était mis en location. S’il occupe le logement à la vente, il est assuré de pouvoir continuer à l'occuper aussi longtemps qu'il le désire. Pour l’acheteur, cela lui permet d'accéder à la propriété généralement à moindre coût.
En effet, le contrat viager est généralement présenté comme étant une bonne affaire pour l’acquéreur. La seule critique pouvant être adressée à ce contrat réside dans son caractère aléatoire. Rien au monde ne permettant de connaître la date de décès du vendeur.
Posez vos questions en ligne Vous avez des questions juridiques concernant cet article ou tout autre domaine ?

Notre équipe d'experts vous répond en 24/48h maximum.
Par jurigaby pour http://www.information-juridique.com/

La clause de tontine

Aujourd’hui presque tombée en désuétude, la clause de tontine présente des avantages en matière successorale.

Sur le fondement de l’article 1130 du Code civil qui prohibe les pactes sur successions futures, la jurisprudence a mis en place un certain nombres de décisions autorisant la clause de tontine.

Cette clause est insérée dans un contrat de vente d’un immeuble lorsqu’il y a plusieurs acheteurs et prévoit que le dernier acquéreur survivant sera le réputé avoir été seul propriétaire de l’immeuble depuis la date d’acquisition.

Par exemple, deux parents achètent un bien en commun. Au décès d’un parent, l’autre devient seul propriétaire du bien. Le bien ne sera donc pas intégré dans la succession ce qui permet au parent de ne payer aucun droit sur la succession. Aujourd’hui, la clause de tontine n’a plus grand intérêt. En effet, depuis les années 1980, les services fiscaux décident d’appliquer les droits de succession sur la part recueillie par le co-propriétaire survivant sauf si la tontine porte sur l'habitation principale commune aux deux acquéreurs ayant une valeur globale inférieure à 76 000 € (Article 754 A du CGI).

L’usufruit

Le terme usufruit provient du latin « usus- fructus », ce qui signifie que l’usufruitier a droit à l’usage et aux fruits que procure le bien. A ce titre, il peut décider d’habiter le bien ou bien de le louer et d’en percevoir les loyers. Il est redevable de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Le bien figure dans son patrimoine. Le nue propriétaire, quant à lui n’a presque aucun droit sur le bien tant que l’usufruitier est en vie.
Cependant, la conclusion de certains baux nécessite l’accord du nu-propriétaire. Sont visés les baux portant sur des propriétés rurales ou des immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal. L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.
Toutefois, lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, ou qu’ils sont la conséquence d’un manquement de l’usufruitier à son devoir d’entretien et de réparation, ces derniers sont à la charge de l’usufruitier. L’usufruit présente un avantage fiscal certain en matière de succession. En effet, en donnant la maison avec un réserve d’usufruit à un membre de sa famille, les droits à payer sont bien plus léger qu’en cas de succession. Ainsi par exemple, si l’usufruitier a 65 ans, la valeur de la nue propriété transmise à l’enfant sera égale à 60% de la valeur de l’immeuble. C’est donc sur ces 60% seulement que les droits de donation seront calculés. Au décès de l’usufruitier, le nue propriétaire devient propriétaire à part entière sans formalité à accomplir ni de droits à payer.
En conclusion, l’usufruit présente un avantage fiscal indéniable en matière de succession.

Posez vos questions en ligne Vous avez des questions juridiques concernant cet article ou tout autre domaine
Notre équipe d'experts vous répond en 24/48h maximum.

Par jurigaby pour http://www.information-juridique.com/

La restitution de la « caution » dans le cadre d'un bail d'habitation

Le dépôt de garantie est destiné à « garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Les parties sont libres de convenir de ce dépôt. Elles peuvent décider ou non de recourir à ce dépôt de garantie. La garantie s'applique non seulement au paiement du loyer, mais à l'ensemble des dettes dont le locataire peut être tenu à l'égard du bailleur à l'occasion de l'exécution du contrat, comme, par exemple, des dégradations.

Le bailleur doit restituer au locataire le dépôt de garantie, même si ce dépôt a été directement versé au bailleur par un tiers - tel que le fond de solidarité pour le logement (Civ. 3^e, 14 juin 2006, n^o 05-13.784). En cas de vente du logement, cette obligation reste, sauf convention contraire, à la charge du bailleur originaire (Douai, 6 févr. 1992, BICC 1992, n^o 352).

Il doit être fait dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés (L. 1989, art. 22, al. 3). Au-delà de ce délai, la somme due par le bailleur produit intérêt au taux légal au bénéfice du locataire (L. 1989, art. 22, al. 5).

Le dépôt de garantie peut être intégralement restitué au locataire. Toutefois, le bailleur est autorisé à en déduire différentes sommes (Article 22 de la loi de 1989). Il s'agit des sommes que lui doit le locataire (loyers, charges, frais de remise en état des lieux, etc.) et de celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire (taxe d'habitation, taxe professionnelle (CGI, art. 1686 et 1687). Le bailleur est tenu de justifier les déductions qu'il opère.

Le locataire peut contester les déductions pratiquées. Des intérêts légaux, voire des dommages et intérêts, peuvent être obtenus par le locataire ayant obtenu gain de cause.

Gabriel Seignalet

pour http://www.information-juridique.com/